0 голосов
0 просмотров

Соглашение об авансе за квартиру

Добрый день.

1. Проанализируйте, пожалуйста, соглашение об авансе за квартиру. На что нужно обратить внимание?

2. Соглашение планируется подписать с риелтером агентства недвижимости, у которого есть доверенность в ППФ от двух со-собственников. На что в ней обратить внимание и достаточно ли ППФ при авансе в 100 т.р.?

С собственниками общался, желание принять аванс через агентство они имеют, делают это для авансирования альтернативы через того же риелтера.

спросил от Бакалавр (10.8k баллов) 2 2 2 в категории Жилищное право

18 Ответы

0 голосов
ответил от Бакалавр (11.8k баллов) 1 1 1

Александр, здравствуйте!
Если коротко говорить, то много текста, который ни о чем! По сути просто уточнили некоторые детали и переписали положения законодательства. Единственное что меня смущает что формально, исходя из текста договора, деньги Вы будете передавать продавцам, т.е. физическим лицам. Надо как то отметить что деньги передаются агентству.

0 голосов
ответил от Бакалавр (11.8k баллов) 1 1 1

Я, ФИО, принял по доверенности № Х от Хх.хх.хххх, выдаеной ФИО, аванс в
размере Х рублей от Ф.И.О. в счет оплаты за объект такой-то? 

Да, только обязательно еще укажите должность того, кто принимает деньги и все.

0 голосов
ответил от Одаренный (3.3k баллов) 1 1 1

В соглашении написать, что оно заключено между мной и риэлтором, действующим по такой-то доверенности? Или наоборот — между мной и продавцами?

Написать, что оно заключается между продавцом таким-то, в лице представителя по доверенности такого-то, с одной стороны, и Вас, соответственно, — с другой. В доверенности должно быть полномочие на заключение указанного соглашения простым указанием наименования этого соглашения и адреса квартиры (условие о цене, за которую может продать риэлтор — на усмотрение продавца). 

В доверенности можно было бы указать лишь реквизиты соглашения в виде его точного названия, номера и даты, но к моменту выдачи доверенности, еще не будет ни номера, ни даты договора, если, конечно она не будет выдана одновременно с заключением соглашения, поэтому связать ее с договором станет возможно лишь указанием на конкретную квартиру. Как только доверенность будет связана с договором, отпадает необходимость прописывать в доверенности все существенные условия предварительного договора (те условия, без которых он не считается заключенным, которые, в свою очередь, должны соответствовать существенным условиям купли-продажи, — а это: предмет, то есть адрес (впрочем, адрес будет в доверенности) и площадь по данным БТИ — ст. 554 ГК РФ, и цена — ст. 555 ГК РФ), потому как оба документа: и соглашение, и доверенность становятся частями одной сделки, в силу п. 2 ст. 434 ГК РФ, и дублировать в них любые условия уже смысла нет.  

Вывод. Надо в соглашение вписывать риэлтора, указанным Выше способом, в доверенность ему вписать полномочия на заключение конкретного соглашения либо указанием его, соглашения, реквизитов, либо указанием на квартиру.

Иначе, в виду риска признания доверенности ничтожной по ст. 168 ГК РФ как несоответствующей закону, деньги будут переданы неуполномоченному лицу и, в случае, если продавец откажется заключать это соглашение (передумает) взыскать с него эти деньги будет, если не невозможно, то крайне затруднительно.

0 голосов
ответил от Одаренный (1.3k баллов) 1 1 1

Исправлю —  доверенности на получение денежных средств, конечно, если речь идет о деньгах. Доверенности на заключение договора — лишь в том случае, если договор от имени Продавца подписывает  риэлтор. Но это должно быть прописано в самом договоре так же «Риэлтор, действующий от имени продавца по доверенности такой-то». При этом крайне важно, как будут прописаны полномочия в доверенности. По сути доверенность в данном случае должна содержать все существенные условия договора.

 Договор в любом случае предпочтительнее заключать с собственниками.

Денежные средства тоже лучше передавать собственникам, поскольку остаются риски отсутствия полномочий у риэлтора.  Взыскивать сумму вам в случае наличия полномочий придется с собственников, в случае отсутствия полномочий — с риэлтора. Фактически это будет затруднительно. И следует учитывать психологический момент передачи денег собственникам.

0 голосов
ответил от Одаренный (1.3k баллов) 1 1 1

В расписке —  «Я, фио! такой-то паспорт такойто  проживающий там-то получил от фио такой-то паспорт такой-то сумму  в размере прописью  по договору аванса от такого-то числа.

Полномочия фио! такой-то  удостоверены доверенностью   от такого-то числа выданной Фио1 и ФИО2»

Дата прописью, фио прописью, подпись.

ФИО, сумма должны быть прописаны собственноручно лицом, получающим денежные средства.

Но дело в том, что в вашем случае доверенность может быть

1. выдана не тем лицом  (ничтожна изначально),

2. отозвана.

А доверенное лицо может данную сумму доверителю (то есть продавцу) не передать. 

Юридически в этом случае вы сохраняете право на взыскание суммы. Фактически  это становится крайне затруднительным. 

И оба эти обстоятельства, к сожалению, вне вашего контроля. Максимум, что вы можете потребовать — предъявления вам нотариально удостоверенной доверенности на заключение данного договора.  Фактически этот договор, по своему содержанию — предварительный договор купли-продажи. Но  это придется доказывать.

До 1 марта 2013 года предварительный договор купли-продажи в простой письменной форме  был бы недействительным, форма предварительного договора требует той же формы, что и основной договор. А основной договор требовал регистрации.

Почему этот риэлтор сейчас вам не предложил заключить предварительный договор купли-продажи, а предложил вот такое «Соглашение об авансе»  - надо спрашивать у риэлтора.

Мне не очень нравится п. 4. Я бы сформулировала «Сумма, уплаченная в соответствии с настоящим договором  является  авансом по  Договору купли продажи объекта, указанного в п. 3 настоящего договора и учитывается в счет оплаты цены Объекта, указанного в п.1 настоящего договора»

0 голосов
ответил от Одаренный (3.3k баллов) 1 1 1

Либо следует заключать приведенное соглашение от имени продавца риэлтором (которому выдана простая доверенность), тогда можно передавать деньги по расписке ему. Простая довернность в этом случае подойдет, в силу ст. 975 ГК РФ, но по такой нельзя через риэлтора сдать документы в Росреестр. 

оставил комментарий от Бакалавр (10.8k баллов) 2 2 2

А можете пояснить, что значит "заключать от имени продавца риэлтором"?

В соглашении написать, что оно заключено между мной и риэлтором, действующим по такой-то доверенности? Или наоборот - между мной и продавцами?

0 голосов
ответил от Одаренный (3.3k баллов) 1 1 1

Здравствуйте!

Судя по всему, между риэлтором и собственником, по крайней мере, фактически существует договор поручения, по которому риэлтор — поверенныый, а собственник квартиры — доверитель (стст. 971 — 979 ГК РФ), подтверждающийся доверенностью. Риэлтор не подписывает никаких договоров за собственника, а только лишь получает деньги от Вас в виде аванса и руководит сторонами, направляя их. Вместе с тем, такие фактические действия не могут осуществляться поверенным. Его действия могут быть, в первую очередь, юридическими (п. 1 ст. 971 ГК РФ), то есть, например, заключение сделок от имени доверителя, а фактические могут им осуществляться, но только для выполнения юридических. Такая доверенность, исходя из анализа (но ее надо видеть) не соответствует закону. Таким образом, передавать аванс по такой доверенности поверенному нельзя, если он лично, от имени доверителя не подписывает рассматриваемый договор. Аванс, в данном случае, можно передать только продавцу, а тот уже как хочет так и распоряжается им — может передать риэлтору, если ничего не боится.

Кроме того, если риэлтор обещает Вам сдать документы в Росреестр, его доверенность должна быть нотариальной, в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. 

Если доверенность выдана в простой письменной форме, этот риэлтор не может сдавать заявление и договор купли-продажи, который Вы заключите с собственником позже, в Росреестр.

Если забыть о риэлторе, то обсуждаемое соглашение — ничто иное как пердварительный договор: в нем согласованы все существенные условия договора купли-продажи и установлен срок заключения такового. На Вас он не накладывает, фактически, никаких обязанностей, поэтому может быть заключен.

Повторюсь, передавать аванс риэлтору по этому договору нельзя — только продавцу. Если передадите риэлтору, у него возникнет неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), которое нельзя взыскать (ст. 1109 ГК РФ), потому как он — лицо ни коим образом не связанное с соглашением.

Рекомендация: заключить это соглашение, но деньги передать непосредственно продавцу по расписке, в которой указан этот договор как основание передачи денег, а дальше — пусть он сам решает.

0 голосов
ответил от Одаренный (3.3k баллов) 1 1 1

Здесь под другим названием предварительный договор скрыт и если не хотите сами на себя лишние обязательства возлагать вполне можно довольствоваться распиской от продавцов о получении денег. 

Ну да… Расписка — всего лишь документ, подтверждающий получение денег в счет какого-либо обязательства. В ней будет написано, что выдавший расписку передает сумму в оплату по договору такому-то или, например, в счет будущей продажи квартиры. В то же время, расписка не устанавливает обязательства будущего продавца заключить такой договор, потому как — односторонний документ. Кроме того, оплата по несуществующему договору образует неосновательное обогащение у продавца (ст. 1102 ГК РФ), потому как деньги переданы до заключения какого-либо договора, без основания. Причем такое неосновательное обогащение придется взыскивать, если продавец откажется от заключения договора купли-продажи, то есть тратиться на суд.

Вадим, не советую Вам обходиться распиской при заключении договоров купли-продажи квартиры...  

0 голосов
ответил от Супер специалист (29.6k баллов) 1 1 1

2. Соглашение планируется подписать с риелтером агентства недвижимости, у которого есть доверенность в ППФ от двух со-собственников. На что в ней обратить внимание и достаточно ли ППФ при авансе в 100 т.р.?

Доверенность на что? Если на получение аванса, то никаких проблем не будет, если ее действительно продавцы выписали и не откажутся от сделки. Сам договор аванса вполне грамотный, только срок указать обязательно.

Если на заключение сделки, то ее просто по доверенности в ППФ Росреестр не зарегистрирует.

0 голосов
ответил от Одаренный (2.9k баллов) 1 1 1

Добрый день, Александр.

в принципе, соглашение составлено достаточно грамотно и полно, подробно расписаны все условия заключения основного договора купли-продажи квартиры.

По сути — это предварительный договор купли-продажи квартиры с условием авансового платежа, который входит в сумму основного договора.

согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ:

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случае если продавец, например, будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, Вы сможете обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Поэтому заполняйте достаточно полно и подробно все характеристики передаваемого объекта недвижимости.

Добро пожаловать на сайт Ответы Онлайн, где вы можете задавать вопросы и получать ответы от других членов сообщества.
...