0 голосов
0 просмотров

Налог с продажи недвижимости

Добрый день! Вопрос о налоге с продажи недвижимости. Необходимо продать земельный участок и находящийся не нем жилой дом (2 свидетельства). В собственности менее трех лет. Стоимость 2900000 р.

1.Как составить договор купли-продажи для минимизации налоговой базы? Составлять два договора или один с указанием стоимости обоих объектов отдельно?

2.Вычет 1000000 применяется в данном случае к обоим объектам или к одному?

3.Можно ли продавать отдельно в разные налоговые периоды? Например, в декабре 2013 землю, в январе 2014 дом?

спросил назад от (16 баллов) в категории Налоговое право

13 Ответы

0 голосов
ответил назад от Начинающий (130 баллов) 1

Уважаемый Максим Александрович.

согласност.220 Налогового кодекса РФ

При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от
продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые
помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в
указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика
менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей......

Вместо использования права на получение имущественного налогового
вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе
уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически
произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с
получением этих доходов,

Налоговый вычет применяется к сумме полученной в налоговом периоде.
Вы самостоятельно решаете, что Вам выгоднее вычет в размере 1 000 000 руб. или вычет на сумму расходов на приобретение участка и дома.  Иногда второй вариант бывает выгоднее.
Если Вам выгоднее по первому варианту, то, Вы правы, выгоднее продать дом и участок в разных налоговых периодах. Это не запрещено законом.
оставил комментарий назад от (16 баллов)

То есть, если я куплю новую квартиру в этот же налоговый период на сумму 2900000, то мне не нужно будет платить налог?

0 голосов
ответил назад от Начинающий (158 баллов) 1

Здравствуйте, Максим Александрович!

Отвечу сразу на последний вопрос.Продавать отдельно в разные налоговые периоды нельзя. Это связано с тем, что земля и находящиеся на ней строения капитального типа, неразрывно связаны и земельный участок следует судьбе строения (п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Договор должен быть составлен один: на куплю — продажу жилого дома с земельным участком категории земель поселений для содержания и разведения скота и птицы.

Есть вариант, поскольку недвижимость находится в собственности менее трех лет: в договоре купли-продажи указать цену менее 1 000 000 рублей, скажет 980 000 руб., а фактически получить от продажи дома и земельного участка 2900 000 руб. В этом случае есть некоторый риск, что налоговые   органы, куда Вы должны будете передать копию договора купли-продажи после регистрации сделки, могут проверить реальную стоимость дома и земли, что в практике бывает крайне редко.

По цене дома ориентируйтесь на цену, указанную в техническом паспорте БТИ. Там наверняка стоит цена значительно ниже, чем та, по которой хотите продать. И еще (очень важно!), чтобы покупатель согласился с тем условием, чтобы в договоре была указана цена менее 1 000 000 руб. и в случае чего, подтвердил, что недвижимость купил именно по этой цене. В этом случае опровергнуть цифру, указанную в договоре, просто невозможно. Собственник вправе определить цену своего имущества сам по своему усмотрению.

оставил комментарий назад от (16 баллов)

Просьба давать ответы без махинаций с законодательством. Цена в договоре должна быть реальной.

0 голосов
ответил назад от Начинающий (130 баллов) 1

То есть, если я куплю новую квартиру в этот же налоговый период на сумму 2900000, то мне не нужно будет платить налог?

не совсем так....

согласно той же ст.220 НК РФ

Общий размер имущественного налогового вычета, по подпункту 2) не может превышать 2 000 000 рублей без учета
сумм, направленных на погашение процентов.

При этом если такой вычет ранее предоставлялся, то он не предоставляется.

0 голосов
ответил назад от Начинающий (130 баллов) 1

в любом случае, можно и нужно просчитать варианты с ценами и вычетами в целях минимизации налогообложения.

0 голосов
ответил назад от Начинающий (122 баллов) 1

Здравствуйте Максим Александрович!

То есть, если я куплю новую квартиру в этот же налоговый период на сумму 2900000, то мне не нужно будет платить налог?

В соответствии с пп. 2 п.1 ст.220 Налогового Кодекса РФ:

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
2) в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов: на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов.

Таким образом, если Вы продаете участок и дом, то получаете налоговый вычет на 1000000 рублей, если покупаете квартиру, то получаете налоговый вычет 2000000 рублей. Вся сумма вычетов 3000000 рублей, налог оплачивать не придется.
оставил комментарий назад от (16 баллов)

У меня еще есть ипотечная квартира, по ней я уже делал вычет на 2000000, мне уже вернули 90000. Как посчитать теперь налог?

0 голосов
ответил назад от Начинающий (158 баллов) 1

«выгоднее продать дом и участок в разных налоговых периодах. Это не запрещено законом\\»,

пишет мой коллега. В этой связи приведу нормы законов.

Земельный кодекс(ст. 1 ЗК РФ) и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: 

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков\".

В соответствии со ст. 552 ГК РФ \\\\«По договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимой для ее использования\\\\».

Я процитировал две нормы из разных отраслей права, чтобы не было у Вас иллюзий относительно возможности продать землю и дом в разное время. Во всяком случае, та часть земельного участка, которая занята дом домом и вокруг дома для обслуживания дома никак отдельно продать нельзя, если не разделить земельный участок на две части. Это, я думаю, Вы делать не станете, поскольку сам процесс крайне проблематичен.

0 голосов
ответил назад от Начинающий (122 баллов) 1

У меня еще есть ипотечная квартира, по ней я уже делал вычет на 2000000, мне уже вернули 90000. Как посчитать теперь налог?

Если Вы тот вычет не использовали полностью, то отнимите от 3000000 рублей 90000 рублей, получится 2910000 рублей. Т.е. покрывает сумму полученную от продажи дома и участка.

оставил комментарий назад от (16 баллов)

Налоговый период в этом случае играет роль? Только я не совсем понимаю почему с 2000000 налог возвращают с покупки, а 1000000 нужно вычесть из продажи

0 голосов
ответил назад от Начинающий (158 баллов) 1

\«Просьба давать ответы без махинаций с законодательством. Цена в договоре должна быть реальной\».

Согласен с Вами полностью. Однако, я исходил из Вашей же просьбы: \«Как составить договор купли-продажи для минимизации налоговой базы\».

Пытаться обойти нормы права — это не порядочно и чревато наказанием. Но составлять два договора (на дом и на земельный участок) или один с указанием стоимости объектов отдельно ничего не изменит, поскольку один или оба договора Вы обязаны будет сдать в налоговый орган после регистрации сделки и там будут эти суммы рассматривать не отдельно, а в совокупности.  Попробуйте следовать советам коллеги Винокурова. Но надо иметь в виду, что поскольку Вы уже пользовались правом на налоговый вычет, то повторно воспользоваться эти правом будет нельзя. 

0 голосов
ответил назад от Начинающий (130 баллов) 1

У меня еще есть ипотечная квартира, по ней я уже делал вычет на 2000000, мне уже вернули 90000. Как посчитать теперь налог?

Уважаемый Максим Александрович

Похоже, что Вам уже один был предоставлен вычет. И Вы его использовали не полностью. Тем проще. На 2 000 000 — 90 000 = 1 910 000 рублей дохода полученного от продажи Вы можете  его использовать.

0 голосов
ответил назад от Начинающий (130 баллов) 1

В отношении раздельной продажи....

На дом и на участок два разных свидетельства о праве собственности. Никто не запрещает продать сначала дом, а потом участок. Вообще это два разных объекта и, по сути в реестре прав купля-продажа  отражается как две разных сделки идущих одна за другой. какой период времени должен быть меду ними закон не устанавливает. 

ст. 552 ГК РФ  говорит про  земельный
участок, занятый недвижимостью и необходимой для ее
использования
.  Такой земельный участок отдельно никогда не продается. А тот, который продается, к этой статье не имеет никакого отношения.  И может быть продан отдельно от дома. И нет тут никаких иллюзий.

Добро пожаловать на сайт Ответы Онлайн, где вы можете задавать вопросы и получать ответы от других членов сообщества.
...